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Immobilienkäufer haftet nicht für Umsatzsteuer aus fortgeführten Mietverträgen

Zwar gehen Mietverträge beim Kauf einer Immobilie auf den Käufer über, dieser haftet aber nicht für die vom Voreigentümer darin ausgewiesene Umsatzsteuer.

Das Finanzamt kann von einem Unternehmer die in einer Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer nur dann einfordern, wenn er an der Erstellung der Rechnung mitgewirkt hat oder ihm die Ausstellung der Rechnung nach den für Rechtsgeschäfte geltenden Regelungen zuzurechnen ist. Deshalb darf das Finanzamt nicht den Erwerber einer Immobilie für die in übernommenen Mietverträgen vom Voreigentümer zu Unrecht ausgewiesene Umsatzsteuer in Anspruch nehmen.

Der Bundesfinanzhof hat mit dieser Entscheidung einer GmbH Recht gegeben, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung ein Bürogebäude erstanden hatte. Durch den Erwerb gingen auch die mit den Mietern abgeschlossenen Mietverträge, bei denen der bisherige Eigentümer auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet hatte, auf die GmbH über. Diese behandelte die Vermietung und die Mietzahlungen jedoch als umsatzsteuerfrei.

Die Argumente des Finanzamts, warum die neue Eigentümerin nun ebenfalls Umsatzsteuer abführen sollte, ließ der Bundesfinanzhof jedoch nicht gelten. Der gesetzlich geregelte Eintritt des Erwerbers in ein bestehendes Mietverhältnis diene dem Schutz des Mieters, dem seine Rechtsstellung auch gegenüber einem späteren Käufer erhalten bleiben soll. Insoweit sei diese Ausnahmevorschrift eng auszulegen und nur anwendbar, soweit der damit bezweckte Mieterschutz das erfordert. Daher sei die gesetzliche Regelung nicht so auszulegen, dass der vom Voreigentümer veranlasste Steuerausweis dem neuen Eigentümer zuzurechnen sei, meinen die Richter. Die umsatzsteuerlichen Vorgaben seien nicht Teil des mit der Vertragsfortführungsregelung bezweckten Mieterschutzes.

Das Urteil betrifft jedoch nur die Vermieterseite. Ob ein Mieter nach dem Eigentümerwechsel weiterhin den Vorsteuerabzug geltend machen könnte, musste der Bundesfinanzhof nicht entscheiden. Im Streitfall erfolgte die Vermietung an Ärzte und andere Mieter, die aufgrund ihrer umsatzsteuerfreien Leistungen keinen Vorsteuerabzug geltend machen können.